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長三角需突破城市核心區“再發展”瓶頸 投資熱點或偏向“另類資產”

2021年03月28日 00:00
作者:李貝貝
來源: 華夏時報

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原標題:長三角需突破城市核心區“再發展”瓶頸,投資熱點或偏向“另類資產”

摘要
【長三角需突破城市核心區“再發展”瓶頸 投資熱點或偏向“另類資產”】隨著省際道路互通互聯、專才人才資格互認、虹橋國際開放樞紐的建設……緊扣“一體化”和“高質量”兩個關鍵詞,長三角一體化示范區正嘗試打破行政管理邊界,加速形成一體化市場,大都市圈初見雛形。而今,身處“十四五”開局之年,長三角示范區如何重塑中國增長極,房地產行業又將面臨哪些大變局,城市更新、區域協同、城鄉融合將會產生怎樣的新成果,也引起了行業探討。(華夏時報)

  隨著省際道路互通互聯、專才人才資格互認、虹橋國際開放樞紐的建設……緊扣“一體化”和“高質量”兩個關鍵詞,長三角一體化示范區正嘗試打破行政管理邊界,加速形成一體化市場,大都市圈初見雛形。而今,身處“十四五”開局之年,長三角示范區如何重塑中國增長極,房地產行業又將面臨哪些大變局,城市更新、區域協同、城鄉融合將會產生怎樣的新成果,也引起了行業探討。

  新發展格局造就中國“增長極”

  在中國四大蓬勃發展的城市群中,長三角城市群無疑是最亮眼的一個:長三角三省一市以1/26的國土面積(35.8萬平方公里)集聚了全國1/6的人口(2.2億),產出近全國1/4(23.8萬億元)的地區生產總值。2020年底,在“GDP萬億俱樂部”城市由2019年的17座擴容至2020年23座的同時,長三角城市群中的“GDP萬億城市”也由之前的6座擴容至8座。

  目前,緊扣“一體化”和“高質量”兩個關鍵詞,長三角城市群正承擔著率先形成新發展格局、勇當我國科技和產業創新的開路先鋒、加快打造改革開放新高地的任務。

  “城市群的形成是產業資源的高度集中,作為未來城市發展的核心,必將持續保持對高端人口的吸引力?!痹?月23日舉行的2021中國房地產市場峰會上,仲量聯行中國區戰略顧問部總監徐岱雄指出。

  公開資料顯示,國內首條跨省軌交線路上海軌交11號線花橋段自2013年通車運營以來,累計輸送超1.5億人次,2018年11月正式開工的昆山軌道交通S1線將與上海地鐵11號線無縫對接。未來滬嘉城際軌道、蘇錫常都市快線等等一系列規劃未來將在環滬各個城市落地。城際鐵路、跨區型市內軌道交通的加速布局、“最后一公里”的全面接軌,必將加速未來長三角人才的無縫流動,有力地推動區域一體化戰略進程。

  同時,仲量聯行上海戰略顧問部總監呂玫認為,科技創新將助力城市群在協同上突破單純產業鏈聯動,在更深層次構建更“寬”協同發展之路。呂玫表示:“‘科技創新驅動’為產業發展提供支撐是長三角未來的核心發展模式。在‘雙循環’的發展模式下……整個長三角地區都將這種勇于創新、關注科技賦能的城市發展理念應用在都市圈發展中?!?/p>

  以上海為例。上海在“十四五”的重點發展目標是打造具有全球影響力的科技創新中心,強化科技創新策源功能及國際化的資源配置功能,目標突破關鍵核心技術為主攻方向,以張江科學城、長三角G60科創走廊等高能級承載區為核心承接與參加國家科技重大任務。

  仲量聯行方面表示:“科技創新的模式是和城市功能、人才的深度融合,是產業優勢資源的協同和共榮,城市的功能形態和發展理念也將隨之發生變革。我們認為,對于時代性的尊重和戰略定力間的睿智平衡將繼續有效引導長三角都市圈的發展,充分發揮上海作為科技創新中心的龍頭作用,強化蘇浙皖各自的創新優勢,形成等高合力,為城市聯動發展的結構性困局提供系統性的破題思路和發展路徑?!?/p>

  仲量聯行方面強調,除了城際鐵路、跨區型市內軌道交通的加速布局,金融業、專業服務業的高水平集聚也為科技創新保駕護航,龐大消費市場、城市應用場景強力支撐助力科技成果轉化,推動跨產業聯動發展。此外,更便捷的政務服務功能體系與優質營商環境強化對頭部跨國企業布局吸引。而更具探索性的城市更新政策和實施路徑,也將助力長三角區域突破城市核心區“再發展”瓶頸。

  另類資產成區域內商業地產投資新看點

  《華夏時報》記者注意到,“十四五”開局之年,長三角新一輪發展規劃也呼之欲出。在今年1月底舉行的上海市第十五屆人大五次會議上,上海市市長龔正強調,要推動形成長三角一體化發展格局,著力打造長三角一體化發展格局、制定實施長三角一體化發展新一輪三年行動計劃,深入實施虹橋國際開放樞紐建設總體方案等。

  上海市改委主任馬春雷則表示,希望長三角服務于國家新的發展格局構建過程當中體現出獨特的作用和地位,“要變成一個非常重要的增長極,要成為科技創新策源一個非常重要的基地”;同時,長三角新一輪發展實際上要在一體化的自主創新上有更大的突破,能夠突破原有的行政區域經濟的局限,向功能區經濟發展?!疤貏e是在像規劃、規則、政策、制度、法制的完善等方面,能有先行先試,創造全國可復制可推廣的經驗?!?/p>

  而在2021中國房地產市場峰會上,多名業內人士亦對長三角市場的未來走勢及投資策略給出不少真知灼見。

  “今年的房地產投資市場相對去年應該是會非?;钴S的;外資加大對中國市場資產的配置是一個長期的趨勢?!辈髻Y產管理房地產投資高級副總裁黃迎迎分析,從賣方角度來看,三道紅線、商業銀行對地產貸款額度的管控以及土地出讓政策變化等,都會給開發商的資金帶來更大壓力,使得他們出售資產的意愿加強。

  黃迎迎認為,除了近年作為市場熱點的物流資產,從流動性的角度來看的話,辦公資產由于其標準化程度高且運營管理相對簡單,“長期來看,仍然是機構投資者資產配比首選的資產類別”。而對于今年的市場,博楓強調“相機而動、守正出奇”,除了繼續深耕辦公、商場和物流這些傳統的板塊,也將積極探索一些新興的產業板塊如長租公寓、數據中心等,同時也希望能夠從收購、融資、退出的結構上嘗試創新。

  高和資本的資本市場部董事總經理毛躍暉認為房地產市場以前是長期單邊上漲,現在出現較大波動,充滿著不確定性。但從長期看有幾個大的趨勢是確定的:一是市場由增量時代逐步轉為存量時代;二是人民幣國際化與人民幣資產的國際化,以及第三國內商業不動產公募REITs市場的形成。在城市更新領域高和資本已頗具經驗。毛躍暉介紹說,城市更新不是簡單的翻新,重點還是要結合產業迭代與消費升級兩個內容關鍵點。作為投資機構除了關注不動產本身,同時考慮更新的內容,重視深度運營價值深度挖掘的作用。

  朗詩青杉資本副總經理方旭東表示,公司今年將秉持“積極+謹慎”的投資策略。其預計今年大宗市場會逐步筑底,交易趨于活躍,但投資價值高的項目交易窗口會很短,“必須做好資金、投資架構設計、改造操盤等準備,才能以非??斓乃俣茸プ ?。目前,繼續看好有產業支撐的園區辦公和有穩定租賃需求的長租公寓這兩類重資產投資機會,區域上還是堅守一線城市、或者強二線城市的核心位置。

  仲量聯行華東區投資部總監葉建成則向《華夏時報》記者透露,2020年的大宗交易市場較為冷清,2020年全年上海投資市場的總交易額同比下降28%。不過,仲量聯行預計今年的市場反彈將會十分明顯。目前辦公室租賃、產業園區等細分市場都正在復蘇當中,這將拉動投資者的信心及業主的信心。對于未來的投資熱點,葉建成表示更傾向另類資產,如物流數據中心、產業園區、城市更新項目等。

(文章來源:華夏時報)

(責任編輯:DF407)

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